Качество, а не количество
Региональные рынки уже начинают постепенно перегреваться, как и московский в 2013 г. По данным гендиректора агентства стратегического развития «Центр» Сергея Георгиевского, за 2010–2015 гг. темпы строительства жилья в России сильно увеличились – на 68% (для сравнения: в Москве показатель составил +20%, в Европе -80%). «Предложение превышает спрос не только в столице, но и в регионах, что уже сейчас вынуждает застройщиков повышать качество жилья. В основном за счет создания качественной среды проживания», – говорит Савчук.
Агентство исследовало «10 лучших практик жилищного строительства в России», рассматривались ЖК, в которых хотя бы одна очередь была введена в эксплуатацию в период с I квартала 2016 г. по I квартал 2018 г. Из 1069 жилых комплексов в 175 создан высокий уровень комфортности среды, в 352 – средний+, в 353 – средний-, в 189 – низкий. В десятку лучших ЖК вошли проекты в Казани, Уфе, Перми, Ярославле, Тюмени, Москве, Челябинске, Новосибирске и Ижевске. «Большинство региональных застройщиков задумываются о создании комфортной городской среды. Это тренд последних лет», – рассказывает Георгиевский. Например, около 10 лет назад представление о дворе было крайне узким: детская площадка, газон и парковка. Теперь появилось понятие системы общественных пространств, ориентированных на разные целевые группы (дети, подростки, взрослые, пожилые люди). Создание общественных пространств – это уже отдельный проект, подчеркивает Георгиевский.
На развитие этой тенденции повлияло несколько факторов. Во-первых, среди девелоперов увеличилась конкуренция. Во-вторых, Минстрой России и АИЖК запустили приоритетный проект «Формирование комфортной городской среды». Они же провели открытый международный конкурс архитектурных концепций стандартного жилья и жилой застройки в России, оператором выступило КБ «Стрелка». 20 финалистов должны доработать концепции к концу марта. Один из возможных вариантов использования предложенных проектов – «через механизмы единого института развития АИЖК найти средства, чтобы выкупить их и погрузить в единый реестр типовых проектов, который по поручению правительства РФ ведет Минстрой России». «Тогда застройщики смогут брать их из документации, и останется сделать только привязку к местности. Второй вариант – увидев на наших сайтах победителей, застройщики смогут выйти напрямую или взять эскизные решения за основу», – отметил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. Это позволит застройщикам снизить сроки проектирования и затраты на всех стадиях работы, уверены в АИЖК.
Когда подобные изменения внедряются на уровне национальной политики, соответствующие тенденции неминуемо становятся общерыночными, говорят эксперты.
В-третьих, развитие технологий и появление новых материалов увеличили возможности строителей: появились новые производители малых архитектурных форм, детских и спортивных площадок, элементов благоустройства. Георгиевский напоминает, что создание комфортной городской среды не всегда требует больших затрат. Скорее речь идет об интеллектуальных решениях – нужно продумывать заранее, что может понадобиться людям, привлекать потенциальных покупателей («соучаствующее проектирование»).
Как отмечают в ГК ПИК, обеспечением новостроек социальной и инженерной инфраструктурой в регионах должны заниматься местные администрации. Но власти разделяют эти обязанности с девелоперами. «Однако еще остались застройщики, которые всячески отстраняются от этих мероприятий, относятся к ним как к дополнительной нагрузке», – говорят в компании.
В действительности девелоперам ничего не мешает делать качественное жилье в России уже сейчас, уверены эксперты. «Нужно самим прожить каждый лист проектной документации и каждый этап на стройплощадке. Нужно управлять стоимостью генподряда. Годами выбирать подрядчиков. Скрупулезно подбирать материалы. Нужно быть большой компанией, чтобы получить адекватную цену у поставщиков. Инвестировать в людей и развивать их интеллект, чтобы производить инновации в инженерно-технических решениях, создавая долговечность, качество и эстетику», – делится опытом директор по продукту «Брусники» Елена Еременко.
Хорьков также отмечает, что для улучшения качества жилья в регионах стоит перестать гнаться за объемами строительства: это слишком простая, но бессмысленная задача. «Нельзя одновременно требовать от рынка строить больше и качественнее. Обеспечить быстрый рост объемов ввода можно лишь за счет застройки полей дешевыми домами», – объясняет он.
По мнению эксперта, куда эффективнее было бы вкладывать средства в модернизацию старых районов в российских городах, многие из которых деградируют, где инженерная инфраструктура ветшает, а транспортная не улучшается. Обновление старых районов, или реновация, для большинства российских городов будет ассоциироваться совсем не с насильственным сносом хрущевок, а с ликвидацией 2–3-этажных домов, если и не аварийных, то в плохом состоянии.
«Доступное жилье – это не обязательно квартира в новостройке. Предложение на вторичном рынке может быть вполне доступным для большого круга покупателей. И старым фондом тоже надо заниматься. В погоне за доступными метрами на рынке строящегося жилья мы забываем об обновлении инфраструктуры в старых районах. Это серьезное упущение», – заключает Михаил Хорьков.
https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2018/02/22/751509-zastraivayut-goroda-novimi-hruschevkami
Региональные рынки уже начинают постепенно перегреваться, как и московский в 2013 г. По данным гендиректора агентства стратегического развития «Центр» Сергея Георгиевского, за 2010–2015 гг. темпы строительства жилья в России сильно увеличились – на 68% (для сравнения: в Москве показатель составил +20%, в Европе -80%). «Предложение превышает спрос не только в столице, но и в регионах, что уже сейчас вынуждает застройщиков повышать качество жилья. В основном за счет создания качественной среды проживания», – говорит Савчук.
Агентство исследовало «10 лучших практик жилищного строительства в России», рассматривались ЖК, в которых хотя бы одна очередь была введена в эксплуатацию в период с I квартала 2016 г. по I квартал 2018 г. Из 1069 жилых комплексов в 175 создан высокий уровень комфортности среды, в 352 – средний+, в 353 – средний-, в 189 – низкий. В десятку лучших ЖК вошли проекты в Казани, Уфе, Перми, Ярославле, Тюмени, Москве, Челябинске, Новосибирске и Ижевске. «Большинство региональных застройщиков задумываются о создании комфортной городской среды. Это тренд последних лет», – рассказывает Георгиевский. Например, около 10 лет назад представление о дворе было крайне узким: детская площадка, газон и парковка. Теперь появилось понятие системы общественных пространств, ориентированных на разные целевые группы (дети, подростки, взрослые, пожилые люди). Создание общественных пространств – это уже отдельный проект, подчеркивает Георгиевский.
На развитие этой тенденции повлияло несколько факторов. Во-первых, среди девелоперов увеличилась конкуренция. Во-вторых, Минстрой России и АИЖК запустили приоритетный проект «Формирование комфортной городской среды». Они же провели открытый международный конкурс архитектурных концепций стандартного жилья и жилой застройки в России, оператором выступило КБ «Стрелка». 20 финалистов должны доработать концепции к концу марта. Один из возможных вариантов использования предложенных проектов – «через механизмы единого института развития АИЖК найти средства, чтобы выкупить их и погрузить в единый реестр типовых проектов, который по поручению правительства РФ ведет Минстрой России». «Тогда застройщики смогут брать их из документации, и останется сделать только привязку к местности. Второй вариант – увидев на наших сайтах победителей, застройщики смогут выйти напрямую или взять эскизные решения за основу», – отметил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. Это позволит застройщикам снизить сроки проектирования и затраты на всех стадиях работы, уверены в АИЖК.
Когда подобные изменения внедряются на уровне национальной политики, соответствующие тенденции неминуемо становятся общерыночными, говорят эксперты.
В-третьих, развитие технологий и появление новых материалов увеличили возможности строителей: появились новые производители малых архитектурных форм, детских и спортивных площадок, элементов благоустройства. Георгиевский напоминает, что создание комфортной городской среды не всегда требует больших затрат. Скорее речь идет об интеллектуальных решениях – нужно продумывать заранее, что может понадобиться людям, привлекать потенциальных покупателей («соучаствующее проектирование»).
Как отмечают в ГК ПИК, обеспечением новостроек социальной и инженерной инфраструктурой в регионах должны заниматься местные администрации. Но власти разделяют эти обязанности с девелоперами. «Однако еще остались застройщики, которые всячески отстраняются от этих мероприятий, относятся к ним как к дополнительной нагрузке», – говорят в компании.
В действительности девелоперам ничего не мешает делать качественное жилье в России уже сейчас, уверены эксперты. «Нужно самим прожить каждый лист проектной документации и каждый этап на стройплощадке. Нужно управлять стоимостью генподряда. Годами выбирать подрядчиков. Скрупулезно подбирать материалы. Нужно быть большой компанией, чтобы получить адекватную цену у поставщиков. Инвестировать в людей и развивать их интеллект, чтобы производить инновации в инженерно-технических решениях, создавая долговечность, качество и эстетику», – делится опытом директор по продукту «Брусники» Елена Еременко.
Хорьков также отмечает, что для улучшения качества жилья в регионах стоит перестать гнаться за объемами строительства: это слишком простая, но бессмысленная задача. «Нельзя одновременно требовать от рынка строить больше и качественнее. Обеспечить быстрый рост объемов ввода можно лишь за счет застройки полей дешевыми домами», – объясняет он.
По мнению эксперта, куда эффективнее было бы вкладывать средства в модернизацию старых районов в российских городах, многие из которых деградируют, где инженерная инфраструктура ветшает, а транспортная не улучшается. Обновление старых районов, или реновация, для большинства российских городов будет ассоциироваться совсем не с насильственным сносом хрущевок, а с ликвидацией 2–3-этажных домов, если и не аварийных, то в плохом состоянии.
«Доступное жилье – это не обязательно квартира в новостройке. Предложение на вторичном рынке может быть вполне доступным для большого круга покупателей. И старым фондом тоже надо заниматься. В погоне за доступными метрами на рынке строящегося жилья мы забываем об обновлении инфраструктуры в старых районах. Это серьезное упущение», – заключает Михаил Хорьков.
https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2018/02/22/751509-zastraivayut-goroda-novimi-hruschevkami
кстати такие высотки у пидоран считается признаком бохаства
мухосрань кун
мухосрань кун
Жизнь и так грубая материя и вместо того что бы попытаться заполнить её чем-то лёгким и изящным, мы налепим ещё больше брутальной грузной материи. Слава Демиургу!
K P A C U B O
>Себестоимость 1 кв. м недорогого ЖК, по информации ГК «Инград», в среднем по стране составляет 28 000–32 000 руб., комплексов высокого уровня – 40 000–45 000 руб.
>По словам директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павла Брызгалова, возведение бетонной коробки комфорт-класса в любом регионе обходится примерно в 30 000 руб. за 1 кв. м, стоимость земли, как правило, составляет около 10% от общей себестоимости.
Дальше можно не читать, пиздят как русские. На самом деле если убрать все расходные статьи типа откатов, кокса владельцу и шикаронго офиса и маркетинга уровня билборды на год на рублевке, то себестоимость типичной коробки с проектированием современной организацией по всем спаси господи снипам себестоит 10 тысяч рублей за метр.
Все остальное это налог на глупость, неэффективность и жадность. Его полатят импотечники, но туда им и дорога.
>По словам директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павла Брызгалова, возведение бетонной коробки комфорт-класса в любом регионе обходится примерно в 30 000 руб. за 1 кв. м, стоимость земли, как правило, составляет около 10% от общей себестоимости.
Дальше можно не читать, пиздят как русские. На самом деле если убрать все расходные статьи типа откатов, кокса владельцу и шикаронго офиса и маркетинга уровня билборды на год на рублевке, то себестоимость типичной коробки с проектированием современной организацией по всем спаси господи снипам себестоит 10 тысяч рублей за метр.
Все остальное это налог на глупость, неэффективность и жадность. Его полатят импотечники, но туда им и дорога.
>себестоит 10 тысяч рублей за метр.
А вот и мамкин иксперт подъехал, лол.
>
продал уже пыняблок в поле, план выполнил?
Мне кажется покупать эти бетонные хоревки может только психически больной человек. В принципе в рашке вообще любая собственность может быть тупо отжата, поэтому это риск потерять все.
Пора ипотеку на коммуналки выдавать.
А куда еще деньги девать?
Он прав. Может конечно по-больше, ну по суть себестоимость коммиблока очень низкая. Просто алчность пидорах не знает границ.
В гражданство ЕС
Сейчас бы в уродливые муравейники с быдлом селиться.
А вот и подъехали дегенераты. Хули тебе не нравится высотки мразь? Это идеальное место, и соседей не знаешь и здороваться не нужно и всем на тебя похуй, никто тебя не знает.
А малоэтажной ебанине, тебя видно, заметно, нужно здороваться, старушки-стукачи путина доложат на тебя только так.
В многоэтажном большом доме, комфортно, безопасно и приятно жить. Единственная проблема-автобляди. Либо нуно драться за парковочное место,, либо пользоваться платной стоянкой и ходишь пешком, но это зашквар.
бамп
хуямп
>Это идеальное место, и соседей не знаешь и здороваться не нужно и всем на тебя похуй, никто тебя не знает.
Для социопатов - да. Более того оно воспитывает целое поколение социопатов.
>девелоперы
Ты хотел сказать БИЛДИНГ КОНСТРАКШЕРЫ?
Мне отвратительно так жить, когда все обо всех всё знают. Это не выносимо и мерзко, как будто в твоей комнате посторонний и смотрит через плечо какие треды ты создаешь.
Лучше вышел, и первый раз за несколько лет столкнулся с соседом и прошел мимо и здороваться не нужно, ведь откуда он знает, может я курьер, сантехник, электрик, гость или ещё хуй его знает кто в пизду.
Ведь в спидорашке как, меньше о тебе знают информации-тем лучше и безопаснее тебе жить. При чем речь в первую очередь не о государстве, а о близких, соседях, сотрудниках на работе. Сначала с улыбкой вызнают информацию, а потом против тебя её используют. И так все, от родственников, то соседей.
Учитывая качество этого жилья, ты будешь знать кто с кем ебется, у кого в семье какие проблемы и тп. Познакомишься.
>В многоэтажном большом доме, комфортно, безопасно и приятно жить.
толсто
Напоминаю что 30% стоимости квартиры - это откаты за землеотвод. Наслаждайтесь.
Есть раскладки по стоимости современных проектов нового строительства в, скажем, Осло или Париже? Интересует стоимость строительства кв.м и норма прибыли, которую они закладывают
У меня в городе стоят такие, почти замкнутые. Я в детстве охуевал с того, как люди могут там жить.
Т.е. даже ребёнок в состоянии понять, насколько хуёвыми и унижающими человеческое достоинство являются подобные строения. Света в них почти никогда не было, пустыри ("детские площадки, лол") занимали подавляющую часть площади. А в 300 метрах от этого говна стояли НОРМАЛЬНЫЕ 12-этажки, у которых есть НОРМАЛЬНЫЕ зелёные дворы, достаточно солнца и зелени.
> соседей не знаешь и здороваться не нужно и всем на тебя похуй, никто тебя не знает.
Здарова, омеган. Забыли спросить шизика-социофоба.
Советую наебнуть галоперидола и снизить частоту дрочки.
70% - откат капиталомразям.
наебнул твоей мамаше в горло поноса
Хуя. Хотел бы быть на месте тянки
>новыми хрущевками
Даже близко нельзя сравнивать.
Хрущи - это адский ад адского совкостроя, а здесь новьё - энергоэффективно и экономно.
Хотя этажность на фото могли бы и поменьше сделать, такая мировая практика нам не нужна.
>кококок будем платить пидерахам копейки
>ща инвестиции попрут пидерахи это китайцы 21 века
>ой, а чего это никто ничего не покупают, пидерахи вы чего даже жрать перестали, кто будет говнохалупы брать, где ваши деньги на это, а педерахи, почему никто не инвестирую туда где живут нищие пидиреахи неспособные принести прибыль с инвестиций
>кокок народ ни тот, климат ни тот, все ни то, пропадите вы пропадом, зю неси аргентинский
https://www.youtube.com/watch?v=URiD7XxXBiI
островные китайцы те еще пидорашки, но метраж у них все еще больше чем в самой маленькой и плохоклиматной стране мира пидорахии.
https://www.youtube.com/watch?v=qfB57qhLFMM
>Хрущи - это адский ад адского совкостроя
Когда строились хрущи, в Китае с каменными топорами бегали и в землянках-фанзах жили. Последние советские массовые серии конца 80-х достаточно неплохие.
>Около 40% доходов россиян уходит на продукты питания и одежду
80%
пидорашка обпилась стекломоя и вещает, спешите видеть
Записала древнюю цивилизацию которая строила себе домики еще до того как первый русич нагадил у себя в пещере, в варвары. Лаовай потешный.
Китайцы даже и проблемы такой не имели, это русня беспомощная пока ее не поселишь в коммиблок будет в говне плавать.
В Коммиблоках нема домовых , даже ежели и встретиться он не чувствует себя хозяином и не станет защищать квартиру .
Я встречался с обороной домовым котеджика , не поздоровилось всем абанатам .
Я встречался с обороной домовым котеджика , не поздоровилось всем абанатам .
Тогда почему китайцы настолько тупы, что променяли нормальную жизнь на грязные штаны и скотоблоки?
потому что их стало много, понаехали, а шанхай и сянкан не резиновый.
>Жила бабка в одной хрущевской квартирке и "подкармливала" домового.
Через какое-то время эту квартиру пришлось сдать, а новые жильцы внезапно стали жаловаться на домового. Сначала что вещи пропадают, а потом и даже его собственной персоной увидели и съехали.
После них, правда, кучу шприцов вывезти пришлось, а соседи рассказали, что там настоящий наркопритон был.
Интересно, связаны ли эти факты как-то? подсказка: да
проебался с разметкой
Региональные рынки недвижимости отстают от столичных примерно на 10–15 лет, но их развитие происходит по похожим схемам, считает руководитель управления стратегического маркетинга ГК «Инград» Анна Соколова. В золотые 2000-е гг. конкуренции между застройщиками в Москве практически не было, а маржа начиналась от 50%, вспоминает гендиректор УК «Развитие» Владимир Савчук (он работал в ГВСУ «Центр» с 1999 г. – «Ведомости»). В то время о качестве и тем более благоустройстве массового жилья задумывались мало. К 2013 г. конкуренция стала усиливаться – рынок перегревался. Кризис усугубил ситуацию. Теперь девелоперы в борьбе за потребителя вынуждены создавать как можно более качественные проекты – безликие коробки уже никого не привлекают, – хотя «все эти улучшения стоят денег», говорил на конференции «Девелопмент новой волны: классика или авангард» Иван Романов, управляющий «ЛСР. Недвижимость-Москва».
Не высоко, не низко
26,5% всех строящихся в стране объектов – высотой 1–3 этажа, 18,6% – 4–8 этажей, ссылается на данные Единого реестра застройщиков управляющий партнер «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. По информации Росстата, в 2016 г. в России построили 27,395 млн кв. м кирпичных домов (в том числе индивидуальных), 14,395 млн монолитных, 11,963 млн блочных и 8,515 млн панельных. Высокую популярность кирпича за пределами Москвы и Санкт-Петербурга опрошенные «Ведомостями» эксперты объясняют так: это тоже типовые проекты, документация к которым в регионах подготовлена и согласована, что позволяет экономить.
Вообще, сокращение расходов – одна из главных задач региональных девелоперов. «Причина утилитарности продукта очевидна – низкая платежеспособность населения. Около 40% доходов россиян уходит на продукты питания и одежду. Покупка жилья, тем более нового, для многих неподъемная задача», – размышляет Литинецкая.
Неразумно дешево
1 кв. м новостроек в России, по данным федерального портала «Мир квартир», стоит в среднем около 51 000 руб., в Москве – примерно 199 000 руб., в Петербурге – 105 000, в Подмосковье – 83 000 руб. Самые низкие цены зафиксированы в Махачкале – 25 862 руб. за 1 кв. м. Себестоимость 1 кв. м недорогого ЖК, по информации ГК «Инград», в среднем по стране составляет 28 000–32 000 руб., комплексов высокого уровня – 40 000–45 000 руб. По словам директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павла Брызгалова, возведение бетонной коробки комфорт-класса в любом регионе обходится примерно в 30 000 руб. за 1 кв. м, стоимость земли, как правило, составляет около 10% от общей себестоимости.
В Москве и Петербурге себестоимость выше из-за цен на землю, но не отличается кардинально, поскольку стройматериалы и комплектующие стоят примерно одинаково по всей стране, говорит управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. «Маржа региональных застройщиков в абсолютных цифрах значительно меньше, чем у столичных, примерно 3000–4000 руб. с продаваемого метра против приблизительно 20 000–30 000 руб. в Москве. Цена ошибки велика: этих денег недостаточно для маневров в проблемных ситуациях. В регионах девелоперы работают так, будто идут по канату», – считает эксперт.
Одна из главных статей сокращения расходов – как раз использование типовых проектов, именно поэтому в регионах, по сути, возводят «вчерашний день», утверждают опрошенные «Ведомостями» эксперты. По мнению видеоблогеров проекта «НеМосква» Никиты Журавлева и Рагима Джафарова, которые летом 2017 г. объехали 13 городов, чтобы изучить российский рынок новостроек, там строят «новые хрущевки». «Создается неразумно дешевое жилье. Например, в Туле мы видели ЖК с малоэтажными домами без лифтов и пандусов, с дворами без освещения и почти без озеленения, с детскими площадками, зажатыми на лужайках между подъездами. В Самаре запомнился проект с трехэтажными бараками на гигантских полях. Почти в каждом городе мы видели нечто подобное», – рассказывает Журавлев.
По словам замруководителя комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов, руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, низкий уровень доходов и цен в регионах действительно ограничивает возможности девелоперов. «В целом рынок в последние годы двигался по пути упрощения и ожидаемо пришел к тому, что напрямую конкурирует с хрущевками по цене», – говорит эксперт.
Все по норме
По мнению опрошенных «Ведомостями» экспертов, значительное улучшение качества новостроек возможно только при увеличении платежеспособного спроса и повышении доходов населения. «Относительно других стран в России далеко не самая высокая стоимость 1 кв. м. А вот уровень доходов – один из самых маленьких. Средние доходы на одного человека должны быть примерно в 2–2,5 раза выше, чем сейчас, чтобы даже нынешнее, не самое изысканное жилье стало действительно доступным», – считает Литинецкая.
Опрошенные эксперты добавляют: российские новостройки даже не самого высокого качества в любом случае соответствуют принятым на законодательном уровне нормам и стандартам.
Наряду с довольно плачевными примерами, описанными видеоблогерами, есть в регионах и прямо противоположные. «Когда мы участвуем в аудите региональных проектов либо выезжаем в гости к коллегам, мы видим очень разный продукт в регионах», – делится Соколова. По ее словам, есть застройщики, которые при цене 50 000–60 000 руб. за 1 кв. м применяют такие технологии, до которых не доросли даже московские новостройки. Знакомились с подобными проектами и блогеры. Особенно их впечатлила работа «Унистроя» в Казани и «Брусники» в Екатеринбурге и Тюмени. По словам Журавлева, в проектах этих компаний все продумано до мелочей – и архитектура, и планировки, и благоустройство. «Пожалуй, самое важное, что застройщики создают комфортную городскую среду, о которой сейчас так много говорят», – подчеркивает он. Появление таких компаний, проекты которых существенно выделяются на общем фоне, меняет рынок к лучшему, считает Хорьков.