Сап /dom. ИТТ предлагаю обсуждать вопросы сдачи своего жилья в аренду.
Есть у меня одна хата, которая давно простаивает. И что-то заебало меня платить комуналку по 2-4к в месяц, решил стать мамкиным рантье.
Уже подготовил квартиру к сдаче, сделал фотографии, пора подавать объявление. Хотелось бы узнать, как фильтровать людей? Какие вопросы задавать по телефону? На что обращать внимание при показе?
Что прописывать в договоре?
Как уходить от налогов?
Уже подготовил квартиру к сдаче, сделал фотографии, пора подавать объявление. Хотелось бы узнать, как фильтровать людей? Какие вопросы задавать по телефону? На что обращать внимание при показе?
Что прописывать в договоре?
Как уходить от налогов?
1) Держись от неруси подальше
2) из деревни всякое говно тоже не подарок
Минимальную сумму рассчитывай по формуле коммуналка (если не по счётчику) + 6-7% годовых от рыночной стоимости жилья, да ещё единовременный задаток на случай повреждения имущества, затопления соседей и т.п. +Электричество по счётчику. Если меньше - то тебе мазы нет, проще продать хату и положить в банк на депозит. Бытовую технику можешь сфоткать, если спиздят, сломают или подменят, будет лишний аргумент. Покупай бушное антивандальное на авито или читай отзывы на новое оборудование прежде чем купить. Лучше сдавать семейным парам, одиноким мамашам с детьми, а быдланов сразу отсеивать завышением цены. Даже если быдлана устроит высокая цена - тебе будет страховка на случай форсмажора (страховая премия за риск). Если совсем не нравится клиент - скажи что уже до него помещение смотрели и настроились снимать, но чё-то пока не отзвонились и номер не отвечает, так что ты решил показать следующему, но если предыдущий внезапно согласится, то у того остаётся преимущественное право. Если же чел внушает доверие - можно даже устный договор заключить, чтоб не светиться, главное чтоб платил исправно. Раз в месяц заходи за баблосами и заодно проверяй состояние техники, записывай показания счётчиков.
>быдланов сразу отсеивать завышением цены
Это как? На авито же все сразу цену выставляют
На авито какбы ориентировочная цена, по телефону можно сказать что пока висело - подорожало. Либо сразу вписать повышенную с торгом. Я по телефону называю максимальную, и говорю, что предыдущие платили меньше на 1000-500 руб, чтоб была возможность для скидки. Тем более что есть пакеты "всё включено", "рента+коммуналка" и т.п.
Вообще Авито для меня это резервный вариант, удобнее искать нуждающихся в товарных группах VK своего населённого пункта. Смотришь профиль, составляешь впечатление, предлагаешь в личку. Или вывешиваешь без цены, в личку тебе пишут - смотришь профиль, прикидываешь хуй к носу, отвечаешь.
Попробую тоже через группы искать.
А в целом хата сильно убивается при съеме?
Приходилось выгонять арендаторов?
Пытались наебать?
Одна быдлошкура поначалу жила тихо, платила норм, потом всё чаще стал замечать жопу: задержки с оплатой, неадекватное поведение, пару раз пыталась наебать при расчёте. Странные посетители, потом соседи начали жаловаться на шум - оказалось сучка устроила там притон, и торговала пиздой, в общем пришлось выносить дверь, ставить другой замок, скандалить. Один быдлан сжёг конфорки и сказал, что так и было, типа "замени а то чот хуёво греют", лол. Также холодильник ему хуёво охлаждал, пришлось заменить. При отъезде пидор не заплатил за месяц по электроэнергии - 450 руб. Ещё с одной "семейной" парой жил кот, подрал обои чутка. Кто-то жалуется на стиралку, кому-то свет тусклый, кто-то предлагает мебель заменить на свою, в общем хватает мороки. Иной раз подумываешь продать нахуй, но чот банкам сбережения не особо доверяю.
Продавать надо было до крымнаша, сейчас поздняк.
Притон со шлюхой это пиздец! Она получается замки самовольно сменила?
Я хотел дать жильцам только один ключ. Второй оставить себе и если будет пиздец - приехать выкинуть вещи и закрыть хату.
Алсо ставки по вкладам падают, те 5-6% что даст хата это не так плохо если подумать. Один болезненный из соседнего треда советовал тарить ОФЗ, и аккурат через пару недель после его сказок про 20% годовых, ОФЗ пошли пиздой.
https://ru.tradingview.com/chart/?symbol=MOEX:RGBI
Недвижка, я считаю, должна быть хотя бы для диверсификации.
https://ru.tradingview.com/chart/?symbol=MOEX:RGBI
Недвижка, я считаю, должна быть хотя бы для диверсификации.
Один комплект полюбому надо себе оставлять, и раз в месяц визуально осматривать помещение (в присутствии съёмщика), это даже в договорах прописывают. И откладывать небольшие суммы на случай ремонта, замены замков, бытовой техники. Если хата чисто для съема - то и заставляют её обычно мебелью и техникой, которую не жалко, ремонтируют на скорую руку. Или вариант сдавать без мебели, бывает что съёмщики со своей переезжают с места на место. Хорошо если есть гараж, куда можно свезти лишнее, резервное
Сдавала у меня подруга двушку двум студенткам пополам. Так-то тишина была, вот только одна студентка была чистюлей, а в комнате у другой были обнаружены перевернутые коробки с пиццей, лежащие прям на полу, всякое говно и мусор, ламинат от кальяна прожженный и прочее. Выпнули ее нахуй, а вторая сама ушла - не захотела платить за двуху.
Ну и вопрос. Вот допустим нахожу я жильцов. Они осматривают хату, ставят подпись в ололо-договоре что все в хате заебись и все работает. Въезжают, дают задаток. Перед тем как они съедут я прихожу и мы вместе с жильцом чекаем хату на предмет исправности и целостности (в т.ч. по коммуналке), в случае если все ок - отдаю задаток, если что-то пошло по пизде - удерживаю сумму на ремонт из задатка, остаток перечисляю обратно. Такое канает? А если это прописано в официальном договоре?
Ну и вопрос. Вот допустим нахожу я жильцов. Они осматривают хату, ставят подпись в ололо-договоре что все в хате заебись и все работает. Въезжают, дают задаток. Перед тем как они съедут я прихожу и мы вместе с жильцом чекаем хату на предмет исправности и целостности (в т.ч. по коммуналке), в случае если все ок - отдаю задаток, если что-то пошло по пизде - удерживаю сумму на ремонт из задатка, остаток перечисляю обратно. Такое канает? А если это прописано в официальном договоре?
>1) Держись от неруси подальше
Общее правило, однако встречались нерусские семьи, которые держали хату в чистоте и порядке.
ИМХО основной недостаток хачей, в том что они могут съебать в закат и их потом не найти. Местных найти в случае чего найти гораздо проще
>Один болезненный из соседнего треда советовал тарить ОФЗ, и аккурат через пару недель после его сказок про 20% годовых, ОФЗ пошли пиздой.
САМОЕ ВРЕМЯ БРАТЬ
О, привет. Ты сам то закупился?
А что по страхованию скажете? Какой порядок цен за страховку, чтоб на случай протечки меня не засудили соседи снизу?
А скоро всех собственников обяжут страховаться потипу ОСАГО, а то всякие погорельцы и утопленники клянчат понимаш у барина себе новые квартиры
Да это всё в договоре прописывается, в Приложении - формы обходного листа, расписок. У риэлтеров есть типовые бланки, они их с собой пачками носят
В моём городе все эти группы по недвижимости захватили риелторы. Запостил в предложку одной группы "Аренда без агентов городнейм" - не опубликовали. Зато мои фотографии появились в соседней риелторской группе от имени агента.
Нашел якобы открытую группу, где все постят самостоятельно. Вкинул объяву на стену. Через 20 минут потёрли.
Нашел якобы открытую группу, где все постят самостоятельно. Вкинул объяву на стену. Через 20 минут потёрли.
Да народец щас ушлый - на ходу подмётки рвут
В группе города/района попробуй выложить. И на странице объявление разместить, иногда репосты помогают. А если человек смотрит "рекомендации" - так ваще можно наткнуться совершенно случайно на объяву от человека, которого ты знать не знаешь и общих знакомых с ним нет. Хэштеги только правильно проставить не забудь.
берешь предоплату за месяц вперед - нихай съебывают
рантье репортин ин
было немного лишних денег, взял однушку. Новострой, ремонт средненький сделал, мебель-технику новую купил.
Ну и до моря недалеко.
Сдаю за 300$ примерно, девченки-беларуски. Порядок у них как в казарме, соседи не жалуются. Платят аккуратно.
ДУмаю еще одну такую взять, ну и заведу пасеку, буду жить истинным рантье.
600$/месяц в деревне я даже ен знаю, на что тратить буду.
было немного лишних денег, взял однушку. Новострой, ремонт средненький сделал, мебель-технику новую купил.
Ну и до моря недалеко.
Сдаю за 300$ примерно, девченки-беларуски. Порядок у них как в казарме, соседи не жалуются. Платят аккуратно.
ДУмаю еще одну такую взять, ну и заведу пасеку, буду жить истинным рантье.
600$/месяц в деревне я даже ен знаю, на что тратить буду.
Купи хуторок, с батраками, холопами, ферму замути
к тому и идет, вторая на подходе, может и третью через года два возьму.
Амортизация у хаты сильная, если жадный владелец сдает всяким обсосам.
Базовый запрос - депозит - в размере месячной оплаты. Это априори отсеевает неплатежеспособный элемент.
Неруси сдавать - себе дороже. Хороший знакомый работал 10 лет риелтором, историй нарассказывал - волосы на голове дыбом.
Ну и тугосери с животными - однозначно нахуй.
Если сдавать квартиру нормальной адекватной семье, она за 50 лет амортизируется на 5-10%.
>Амортизация у хаты сильная
Лул. Прямо перекрытия и стены трескаются? Стояки ржавеют быстрее?
> Если меньше - то тебе мазы нет, проще продать хату и положить в банк на депозит.
Не факт, что лучше. Если снимать всю выручку с депозита, то исходная сумма будет уменьшаться за счет инфляции. Тогда как квартира может даже расти в цене (если перспективный район)
Письменные договоры с жильцами это игра в одни ворота. После подписания договора ты уже не можешь выбросить клиента за неуплату. Вот в чем главная засада, а не в 13% налога.
Если клиент не платит, то, чтобы его выкинуть, тебе придётся с ним судиться, нанимая адвоката, собирая бумаги. Может затянуться на пол года, и всё это время еблан-нищеброд будет жить в твоей хате и ныть, что у него скоро появятся деньги и он за всё заплатит. После решения суда о выселении и об уплате долга перед тобой (сюда включи и расходы на адвоката), он съедет, но будет нерегулярно выплачивать тебе копейки, потому что официальная зарплата у него никакая. Через 10 лет, возможно, выплатит весь долг.
Если ты заключаешь договор для того, чтобы тебе не портили мебель или не украли любимый матрас, то юридический срач по поводу мебели тебе всё равно обойдётся дороже.
В общем, вижу лишь три причины для заключения контракта:
1. Тебя поймала налоговая за руку, причем не абы как, а надавили на жильцов и те дали на тебя письменные показания.
2. На твой маленький бизнес "стучат"
завистливые соседи, резонно подозревая, что ты не платишь налоги.
3. Ты владелец элитной квартиры с элитной мебелью.
Если клиент не платит, то, чтобы его выкинуть, тебе придётся с ним судиться, нанимая адвоката, собирая бумаги. Может затянуться на пол года, и всё это время еблан-нищеброд будет жить в твоей хате и ныть, что у него скоро появятся деньги и он за всё заплатит. После решения суда о выселении и об уплате долга перед тобой (сюда включи и расходы на адвоката), он съедет, но будет нерегулярно выплачивать тебе копейки, потому что официальная зарплата у него никакая. Через 10 лет, возможно, выплатит весь долг.
Если ты заключаешь договор для того, чтобы тебе не портили мебель или не украли любимый матрас, то юридический срач по поводу мебели тебе всё равно обойдётся дороже.
В общем, вижу лишь три причины для заключения контракта:
1. Тебя поймала налоговая за руку, причем не абы как, а надавили на жильцов и те дали на тебя письменные показания.
2. На твой маленький бизнес "стучат"
завистливые соседи, резонно подозревая, что ты не платишь налоги.
3. Ты владелец элитной квартиры с элитной мебелью.
Процент по депозиту - это очевидный минимум, ниже которого опускаться нет смысла. Ну возьми учётную (ключевую) ставку ЦБ за ориентир, смысл не меняется
В договоре же прописывается возможность досрочного расторжения по инициативе любой из сторон с предупреждением за месяц?
Запилю былину. Купил однушку в старом доме, вложил 50к в обои и мебель. Сдавал 2.5 года, за это время сменил 4 жильцов.
1. Две студентки, не знали чего хотят, их риэлтор продал им мою квартиру. Через 2 месяца звоню мол где деньги? "Нам родители еще не прислали деньги, деньги будут завтра и т.д". Ждал 5 дней, раздается звонок, "мы нашли другую квартиру", заедте за ключами.
2. Женщина лет 35-40, пальцы веером, у меня есть кэш, мне надо квартиру найти и т.д. 3 месяца прожила. купила квартиру.
3. Три женщины, приехали на заработки, постоянно звонили с какими то проблемами, то там толкан сломался то еще что то. Прожили полтора года, потом сказали что денег нет, будут снимать комнату. Ушли.
4. Студент с бабой, проблем не доставлял, скидывал бабки на карту, пол года. Потом свалил так как нашел жилье лучше.
В итоге заебало меня это продал квартиру чуть дороже чем купил.
Я не описываю всю хуйню мол у нас там чето сломалось потекло и т.д. Много проблем, а профита мало.
Для себя вывод сделал что сдавать квартиру абсолютно бессмысленное занятие.
Сейчас одна квартира просто стоит, без ремонта. Когда мне кто то предлагает сделать там ремонт и сдать ее, сразу посылаю нахуй.
Задавайте ответы.
1. Две студентки, не знали чего хотят, их риэлтор продал им мою квартиру. Через 2 месяца звоню мол где деньги? "Нам родители еще не прислали деньги, деньги будут завтра и т.д". Ждал 5 дней, раздается звонок, "мы нашли другую квартиру", заедте за ключами.
2. Женщина лет 35-40, пальцы веером, у меня есть кэш, мне надо квартиру найти и т.д. 3 месяца прожила. купила квартиру.
3. Три женщины, приехали на заработки, постоянно звонили с какими то проблемами, то там толкан сломался то еще что то. Прожили полтора года, потом сказали что денег нет, будут снимать комнату. Ушли.
4. Студент с бабой, проблем не доставлял, скидывал бабки на карту, пол года. Потом свалил так как нашел жилье лучше.
В итоге заебало меня это продал квартиру чуть дороже чем купил.
Я не описываю всю хуйню мол у нас там чето сломалось потекло и т.д. Много проблем, а профита мало.
Для себя вывод сделал что сдавать квартиру абсолютно бессмысленное занятие.
Сейчас одна квартира просто стоит, без ремонта. Когда мне кто то предлагает сделать там ремонт и сдать ее, сразу посылаю нахуй.
Задавайте ответы.
снимаю разъебанную двушку в хруше за ххк (с учетом коммуналки), выкинул старое какое-то говно, завез икеа и перекрасил под спидами и дудкой все в белый за сутки.
за 11 месяцев у меня не было никаких вообще соприкосновений с владельцем. как узнал что в московской области все подорожало, решил ему на 1к больше кидать денег (не на прямую конечно).
и это прекрасно. как будущий рантье я набираюсь ваших советов и думаю - пидоры арендодатели агенты и владельцы сами себя воспроизводят. Крайне неприятно все.
Но мне грех конечно жаловаться - у меня уникальные условия.
хорошо бы что бы всех рыночек вместе с заградотрядами порешил))
за 11 месяцев у меня не было никаких вообще соприкосновений с владельцем. как узнал что в московской области все подорожало, решил ему на 1к больше кидать денег (не на прямую конечно).
и это прекрасно. как будущий рантье я набираюсь ваших советов и думаю - пидоры арендодатели агенты и владельцы сами себя воспроизводят. Крайне неприятно все.
Но мне грех конечно жаловаться - у меня уникальные условия.
хорошо бы что бы всех рыночек вместе с заградотрядами порешил))
А ты этот пост под дудкой или спидами набивал?
>Процент по депозиту - это очевидный минимум, ниже которого опускаться нет смысла. Ну возьми учётную (ключевую) ставку ЦБ за ориентир, смысл не меняется
Меняется. Квартиру, как минимум, у тебя труднее украсть или отнять.
>1. Две студентки, не знали чего хотят, их риэлтор продал им мою квартиру. Через 2 месяца звоню мол где деньги? "Нам родители еще не прислали деньги, деньги будут завтра и т.д". Ждал 5 дней, раздается звонок, "мы нашли другую квартиру", заедте за ключами.
>2. Женщина лет 35-40, пальцы веером, у меня есть кэш, мне надо квартиру найти и т.д. 3 месяца прожила. купила квартиру.
>3. Три женщины, приехали на заработки, постоянно звонили с какими то проблемами, то там толкан сломался то еще что то. Прожили полтора года, потом сказали что денег нет, будут снимать комнату. Ушли.
Все три ситуации - типичные случаи. Сдаешь студентам - будь готов к нытью про родителей, которые денег не переслали. Сдаешь торгашам - будут понтоваться и кормить обещаниями про скорое появление у них огромной суммы (при этом квартиру превратят в склад).
совместил конечно, но позиция не изменилась: снять дешевое жилье с контрактом почти нереально.
Украсть сложнее, отобрать - легче. Но вообще-то речь изначально шла о сравнении двух финансовых проектов. Как ты например определишь, в каком случае сдавать выгодно, в каком - убыточно? очевидно, сравнивая с альтернативным вариантом. Сидеть ровно и нихуя не делать, снимая проценты с депозита онлаен или надрывать жопу за ренту
>Но вообще-то речь изначально шла о сравнении двух финансовых проектов. Как ты например определишь, в каком случае сдавать выгодно, в каком - убыточно? очевидно, сравнивая с альтернативным вариантом. Сидеть ровно и нихуя не делать, снимая проценты с депозита онлаен или надрывать жопу за ренту.
Снимая проценты деньги с депозита для проедания, ты остаёшься с меньшей суммой на счёте из-за инфляции. Миллион рублей сейчас и десять лет назад это разное, согласен? И долларов с евро это тоже касается. Бывает временное укрепление валют, то долгосрочные тренды - таяние валют. В общем, занимаясь таким "бизнесом" как жизнь с депозита, ты с каждым годом становишься всё беднее.
С квартирами в России обратное. Дома дряхлеют, а цены на квартиры в них всё равно растут. И это тоже очень долгий тренд. Т. е. живя со сдачи квартиры, ты, конечно, можешь получать на пару процентов меньше чем с депозита, но капиталец твой (стоимость твоей квартиры) будет чаще всего лишь прирастать.
>В общем, занимаясь таким "бизнесом" как жизнь с депозита, ты с каждым годом становишься всё беднее.
А с таким бизнесом, как покупка квартиры под сдачу, ты становишься беднее сразу - отдаешь несколько миллионов дяде и привет. При этом ты уже не можешь взять и поменять рубли на баксы, если на двое ноябрь 2014, то есть аренда мало того, что дает доходность ниже депозита, она еще и низколиквидна и даже когда тренд рубль-доллар очевиден мертвому, ты сидишь и живешь со своими бетонорублями.
>Бывает временное укрепление валют, то долгосрочные тренды - таяние валют.
Долгосрочный тренд сейчас - удешевление квартир, даже в рублях, не говоря уже о долларах, в которых цены сейчас на уровне десятилетней давности. Я в Москве взял по 140 т. р. за метр., покупатели изначально выставляли по 160, но винер мониторит цены со временем и видно как на рынок приходят с неадекватными запросами, а потом из-за отсутствия звонков приходят к своей норме. То есть на сайт заходишь и охуеваешь от цен, а вот когда посидишь последишь за нужным тебе районам, понимаешь, что 80% неадекватов продают квартиру годами.
До этого я заработал на инвестировании в квартиру в Новой Москве на этапе котлована, 20% за 2 года, то есть чуть лучше депозита с намного более высокими рисками и уговорами указать меньшую цену в договоре, потому что НДФЛ снизил бы эту доходность до уровня ниже депозита. То есть по деньгам я не проебался, но потерял кучу времени неизвестно зачем.
При этом что у аренды не отнять, так это стабильность, лично мне нервы дороже, я знаю, что если вылечу с работы, то не умру с голоду, но как потенциальный доход это полное дно, это страховка за которую доплачиваешь. Отдельные уникумы берут ипотеку под сдачу.
По теме - нужно продать свою в ебенях и купить что-то с меньшим метражом, но ликвиднее - в центре, у метро и т. п. Ремонт скорее всего не окупится. Люди страшно боятся прописок и регистраций, поэтому просто пообещав, что ты зарегистрируешь, можно сдать более хуевую квартиру.
Ну стоимость помещения зависит от многих факторов. Метро построили, шоссе, супермаркет, дду, школу - уже подскочила. Я выше как раз и предлагал ориентир для определения ренты: рыночная стоимость жилья (которая меняется) на процент по депозиту или учётную ставку ЦБ. Это какбэ предполагает теоретически нулевой риск (хотя определённый риск всегда присутствует). А в ренту должна входить ещё и амортизация на ремонт жилья (с определённой периодичностью), всякие залоги, страховые премии. Оценка рисков - это вообще целая наука.
убыточно это не может быть не при каких раскладах (ну только если сдавать дешевле, чем к/у). ты говоришь о максимализации прибыли, что не всегда верный путь.
>При этом что у аренды не отнять, так это стабильность, лично мне нервы дороже, я знаю, что если вылечу с работы, то не умру с голоду, но как потенциальный доход это полное дно, это страховка за которую доплачиваешь.
Не забудь, что инвестиция в квартиру это ещё и идеальная альтернатива пенсионному фонду. Чем откладывать деньги в пенсионный фонд из зарплаты и ждать когда фонд разворуют, а тебе повысят возраст выхода на пенсию
до 80 лет, можно пытаться работать в сером секторе и копить деньги на квартиру (в Москве, например, редкая пенсия превышает доход от сдачи даже самой убитой хаты)
