>замкадск милионник
>дом бизнес класса
Бизнес-класс уровня /biz.
Ну в твоем мирке, нищеброд, за пределами DC по улицам ходят медведи.
>Давно не было. В этом треде рантье осуждают актуальные проблемы и делятся опытом. Интересующиеся задают вопросы.
> Алсо имею неплохие встроено-пристроенные площади в доме бизнес класса: замкадск милионник. Могу рассказать о подводных камнях.
Ну так рассказывай)
Задавайте вопросы. В этой теме можно много простыней текста накатать.
Приходят студенты на первую лекцию, а убеленный сединами профессор им и говорит: Тема наших занятий столь сложна, что, пожалуй, ничего я вам рассказывать не буду, вы лучше сами вопросы позадавайте.
Как начать с нуля самому, сколько нужно сначала денег, в какую сторону двигаться, где искать клиентов, конкуренты, арендаторы и подводные камни - вот что интересует.
Кароче вопрос такой. Есть хозяин этого пристроя ебучего. Какой документ составляется при сдаче его в аренду и какой подтверждает, что он настоящий хозяин. А то эта тема пересдачи в аренду заставляет задуматься.
Тащемта начать не сложно были бы деньги.
Входной билет для замкадска в среднем около 7 миллионов рублей - за эти деньги можно купить помещение примерно 50-70 метров на первой линии: как правило это переведенные в нежилье и реконструированные квартиры. Из плюсов цена и востребованность у мелкого стрит ритейла - всякие там колбасы, продукты, мелкие парикмахерские и.т.д. Минусы - дома как правило старые, потолки низкие, c электрическими мощностями пизда (а это очень важно). Арендная ставка в районе от 700 до 2000 рублей за квадратный метр в месяц.
Хорошие обьекты можно найти и в новостройках, но там площади будут больше да и цена за ликвидные объекты выше: средняя площадь от 150 метров, цена от 12-15 миллионов - в плюсах помещения изначально предназначены под коммерческое использование: выше потолки, есть нормальные электрические мощности, нет ебучих несущих стен посреди помещения (как правило). Из минусов цена и неразвитая инфраструктура, обилие конкурентов из таких же как ты рантье которые купили площади по соседству.
Нужно понимать что идеальные площади (магазины в домах улучшенной планировки 90х - нулевых, домах сталинской и брежневской эпохи в обжитых районах со сложившейся инфраструктурой, площади на пешеходных, туристических улицах) никто как правило не продает - а если и продают то квадрат будет стоить от 200 и выше тысяч рублей. Этот вариант подойдет если у тебя есть реально приличная сумма - 20 или 30 миллионов и тебе нужно чтобы объект приносил деньги в кратчайшие сроки после покупки (например часто такие обьекты продают с арендаторами которые будут платить аренду новому собственнику - как готовый арендный бизнес). Такие площади как правило арендуют крупные сети, банки и.т.д - с долгосрочными договорами (которые регистрируются в Росреестре).
Первое что нужно для себя уяснить - место определяет ВСЕ. Сейчас есть огромное количество хороших площадей но не на первой линии домов или на улицах с плохим трафиком и они тупо стоят по пять и более месяцев почти без активности со стороны потенциальных арендодателей. Если ты понимаешь что поблизости нет ни автомобильного ни пешеходного трафика - не покупай такое помещение каким бы классным оно ни было - заебешся сдавать в аренду и платить немаленькие коммунальные платежи.
Для того чтобы нормально сдать помещение в аренду нужно САМОСТОЯТЕЛЬНО заниматься этим вопросом - в агентство имеет смысл обратится только если твое помещение достаточно большое чтобы привлечь федеральую сеть вроде "Перекрестка" или "Магнита" они как правило работают через крупные агентства. Но помни что ни в коем случае нельзя отдавать переговоры на откуп агенту - они очень много фейлят. Старайся даже на показы помещения приезжать сам - пусть агент (если ты обратился в агентство) мило улыбается и кивает и все. Никакого испорченного телефона - вся информация собственнику в первые руки. Еще маленький момент - комиссию агента (если он нашел арендатора) нужно оплачивать - кидал на этом рынке не любят, репутация тут ценная вещь.
Чтобы самостоятельно найти аренаторов нужно качественно экспонировать свою недвижимость - обязательно размещай объявления на крупных сайтах (Avito, IRR и.т.д в зависимости от региона). Нужны хорошие фотографии снаружи и внутри - иначе всем будет похуй и никаких звонков. Серьезные арендаторы редко размещают объявления о поиске помещений. В крупных городах всегда много предложения в сегменте торговой и универсальной коммерческой недвижимости - так что средний срок экспозиции от 3х месяцев. Чем больше площадь тем ее гемморойнее сдавать в аренду.
Из подводных камней налоги (которые скоро нехило вырастут), бои с пидорами жильцами из за парковочных мест и и зоны разгрузки, ебанутые ТСЖ, вандалы, арендаторы которые не платят, арендаторы которые съебывают в самый неподходящий момент, арендаторы которые тупо тебе хамят и ведут себя как мудаки и.т.д. В общем в этом бизнесе не подводные камни а РИФЫ. Но если грамотно вложился ты будешь иметь надежный и постоянный профит - хорошие площади всегда востребованы.
P.S сумбурно написал, но что поделать.
Cпрашивайте@уточняйте.
Права собственника помещения подтверждает свидетельство о государственной регистрации права собственности. Если собственников несколько нужны все их свидетельства и нотариальные согласия на сдачу этого помещения в аренду.
Составляется договор аренды нежилого помещения (это вообще очень интересная и многогранная тема). Они бывают двух видов - краткосрочные до 11 месяцев (потом как правило такие договоры пролонгируют) и долгосрочные сроком более 11 месяцев (как правило несколько лет) - такие договоры подлежат обязательной государственной регистрации, их сложнее расторгнуть чем краткосрочные.
Что еще могу сказать. Не вкладывайте деньги в офисы. Офисов дохуя они никому не нужны. Только стрит ритейл или универсальные площади. Про квартиры в арнеду вообще промолчу (апартаменты туда же).
Спасиб, ОПчик, интересно очень. Тебе нужно книжку написать, лел
ОП книготреда
Сшиб недавно с таких комерсов 1.2 млн. За то что хаты подо мной перевели в нежилое. Так что договаривайтесь с собственниками сперва :)
Слушай, а можешь для тупого расписать, почему нужно взять https://www.avito.ru/chelyabinsk/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_magazin_na_kirova_600m_274737691
вместо https://www.avito.ru/chelyabinsk/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_zdanie_1172_m2_s_arendatorami_gotovyy_biz_324626193
или
https://www.avito.ru/chelyabinsk/kommercheskaya_nedvizhimost/torgovoe_pomeschenie_s_arendatorom_880_m_392446098
Спасибо
Начнем с офисного здания - https://www.avito.ru/chelyabinsk/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_zdanie_1172_m2_s_arendatorami_gotovyy_biz_324626193
Я точно знаю что в Челябинске есть нормальные офисные центры попадающие в классификацию. То что продается в этом объявлении не тянет даже на C. Отсюда средняя арендная ставка около 400 рублей за метр - в объявлении нам намекают что она у них 477 рублей - но это нереально для объекта такого низкого уровня. Офисы никому не нужны, их переизбыток в любом крупном мегаполисе. Офисные центры вроде этого требуют реконструкции и перепрофилирования. Посадить приличного арендатора в такое здание нереально. Оно построено из говна и палок. Вердикт - сомнительная ликвидность. Проблемы в долгосрочной перспективе вызванные старостью постройки и новыми офисными центрами класса А и B.
Теперь рассмотрим ритейл:
Первый обьект на улице кирова:
https://www.avito.ru/chelyabinsk/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_magazin_na_kirova_600m_274737691
Начнем с оценки локации: это пешеходная зона - несомненный плюс. Можно профилировать помещение в широких рамках от стрит ритейла (который любит такие вот "арбаты") до рестораций и кафе - денсбаров. А значит помещение не будет долго висеть без арендаторов. Второй момент - арендная ставка тут явно в границах выше 1000 за квадратный метр. А значит у этой инвестиции будет приемлимый срок окупаемости.
Само помещение - объявление не ифнормативно а мне лень искать обьект на карте, но видно что это либо отдельно стоящее здание либо пристроенное помещение в два этажа - значит зеленый свет почти любым арендаторам без ограничений которые бывают в жилых домах. Само здание выглядит не очень презентабельно, скорее всего оно построено в 70е - 80е годы прошлого века. Значит могут быть изношены инженерные коммуникации (не факт что здание полноценно реконструировали или капитально ремонтировали).
Вердикт - ликвидная инвестиция которая будет работать даже в условиях кризиса.
И наконец третий обьект на улице Челябинской.
https://www.avito.ru/chelyabinsk/kommercheskaya_nedvizhimost/torgovoe_pomeschenie_s_arendatorom_880_m_392446098
Итак рассмотрим локацию: это не центр города. Как я понимаю это индустриальная окраина. Большой минус для инвестиционной привлекательности - ограниченный спрос со стороны потенциальных арендаторов: наиболее вероятные арендаторы продуктовые сети и магазины дрогери формата. Арендная ставка не дотягивает и до 600 рублей за метр - это плохой показатель для стрит ритейла. Наличие долгосрочного договора с сетью "Магнит" не является гарантией стабильной работы этого обьекта как арендного бизнеса - "Магниты" часто меняют локацию, и крайне хамски ведут себя с арендодателями. Sad bat true.
Вердикт - объект с сомнительной ликвидностью. Большая площадь при такой низкой арендной ставке создаст проблемы в будущем - налоги на имущество будут расти.
Так на первый взгляд.
P.S В Челябинске делают довольно дурные объявления. Нужно больше информации.
Ты собственник чего? Запили схему как снял с них деньги.
Где взять стартовый капитал?
Ипотека? Или свои накопления?
В нынешних условиях я не советую использовать кредитные средства.
Самый безопасный пусть (которым я в том числе иду) использовать свои капиталы.
Соинвесторы в этом бизнесе - крайне нежелательная схема. Так что максимум ближайшие родственники которым ты можешь доверять.
Почему квартиры хуйня? Окупаются дольше?
спасибо что потратил свое время.
я поясню немного. почему-то всегда думал что площадь более критичный момент для помещения, чем ставка (соответственно и расположение), разве нет? да, 4 сотни за метр это бредовая цена, но пиковая в приватизированный от СССР офисах это 600. И то в центре. То, о чем ты говоришь в основном новые постройки с соответствующими запросами от строителей/собственников.
Тут нужно учитывать еще один момент, Челябинск несмотря на индустрию все более отстает от Екб (уже даже сравнивать страшно), т.е. люди просто не готовы переплачивать за класс (имхо) и будут платить за говно и палки вместо новых офисов по соседству на 5-10к/мес дороже.
https://www.avito.ru/chelyabinsk/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_2621_m_461810071
2. дискассный отдельностоящий ритейл на кирова действительно нуждается в переделке подо что-нибудь такое https://www.avito.ru/chelyabinsk/kommercheskaya_nedvizhimost/pomeschenie_svobodnogo_naznacheniya_1570_m_474545087
Я просто не совсем улавливаю преимущества ритейла над офисами. Офисных помещений дохера, но и ритейла немало. В новых микрорайонах так вообще. И это не говоря уже о свежих ТРК. А речь прежде всего о том что более высокая цена арендной ставки в проходном ритейле не компенсирует убывающую (из за меньших квадратов) доходность. И конечно окупаемость.
Вот есть у меня 17млн. Компенсация за вложенные 17 млн в 130к/мес это смешно, честно говоря:
https://www.avito.ru/chelyabinsk/kommercheskaya_nedvizhimost/torgovoe_pomeschenie_116_m_366842504
потому что чтобы получить теже 130 с тех же 17млн в офисе нужно сдавать
https://www.avito.ru/chelyabinsk/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_ofis_vasenko_96_199214878
по 400, а они там сдаются по 500-600 насколько я знаю.
или ты еще хочешь сказать что на длительном промежутке цена метра ритейла в собственности растет более круто, ведь так?
>В Челябинске делают довольно дурные объявления.
И в этом весь современный Челябинск, я уверяю тебя.
Дело в том что сейчас в сегменте офисной недвижимости даже в крупном офисном центре B класса средняя ставка не превышает 600 - 700 рублей. А бывает и по 400 (по крайней мере у меня в городе). Это качественные офисные центры - там есть подземные паркинги, эксплуатационная служба, охрана и столовые. Если мы говорим о офисах D класса - например те же старые офисники в центре - их просто смывает с рынка новым предложением. А класс может стоить столько же за квадрат в месяц! Бывает и так. Тем более в кризис когда многие крупные арендаторы рационализируют площади.
Пройдет три четыре года (максимум пять) и старые офисные центры переделанные из административных зданий советской постройки массово пойдут в категорию неликвида - потому что будут новые но с той же арендной ставкой (это уже произошло в Самаре, Екатеринбурге, Казани - в большей или меньшей степени) .
Ритейл ритейлу рознь - хороших площадей под стрит ритейл мало. Вот твой пример 116 метров - ставка больше тысячи за квадрат. Нормальное соотношение. Но Цена квадратного метра имхо завышена - 150 штук это реально дорого, даже с учетом имеющегося арендатора (там же не ВТБ24 сидит).
Что касается ТРК - они не конкурируют со стрит ритейлом это разный рынок. Опять же Челябинску далеко до насыщения рынка качественными торговыми площадями.
Что касается цен - цены на офисы ниже категории B будут падать. Без вариантов.
Ритейл всегда в цене (если правильно расположен) - в нужных местах цены и так почти на пределе возможного. Но это все равно отличное КОНСЕРВАТИВНОЕ вложение денег.
На этом рынке важен инсайд. Я вкладывался в долевое строительство - я знал что вокруг моего обьекта появится крутая инфраструктура - а многие не знали. В итоге я рисковал но результаты пока обнадеживают.
У меня в городе вообще не окупаются за исключением ультрабюджетного сегмента.
В ДС тоже все в говно с арендой жилья скатилось. Просто пизда.
Как есть схемы с оптимизацией налогообложения в этой сфере, в частности налогом на имущество организаций? Реально как с землёй, вместо кадастровый стоимости о через суд обязать принять рыночную.
Сейчас вообще тотальный тренд по оспариванию кадастровой стоимости. Только вот как правило кадастровая стоимость коммерческой недвижимости минимум на 40% ниже рыночной.
Я вообще не регистрировал имущество на организацию. Все как физическое лицо - де юре я даже не предприниматель.
Ох ОП, молодца! Красиво расписал
>В ДС тоже все в говно с арендой жилья скатилось.
Чому? До хуйни с далларам по моим прикидкам окупаемость была 15-18 лет. Геморроя не так много, если не брать комиссию и сдавать по хорошей цене, чтобы с поиском клента не ебаться. Все просто к тому ж, нет запар в электричеством. Понятно, что клиент может мудак оказаться, загадить квартиру, но это залогом решается... Соседи вряд ли настучат, да и если настучат, хуй докажут, что ты за деньги сдаешь, да и если докажут, что пиздец как вряд ли, то сгуха не грозит. Какие камни подводные тогда?
Опчик раз уж речь прошла по городам миллионникам упомяни и аспекты мелких городов порядка 500к. Какие тут есть особенности. Стоимость площадей по идее ниже. Но ниже и арендная ставка. Получается срок окупаемости такой же?
У меня была квартира в центре ДС которая сдавалась в аренду в течение 10 лет. после 2008 года на рынок пришло огромное количество вынужденных сдавать свои квартиры москвичей. Цены упали уже тогда - до уровня своего пика 2007 - лета 2008 года цены в реальном отношении не восстановились. Массовое строительство качественного бизнес класса ударило по номенклатурным домам в центре, про обычные дома брежневской постройки умолчу. Арендаторы стали требовательны к отделке - Ikea уже не канает если это не эконом сегмент.
В общем падение доходности. И рынок арендатора во все поля.
Сейчас уеду к вечеру распишу что знаю.
Ясно. У меня план взять двуху в нормальном спальнике и сделать с помощью знакомых (у нас делали уже) недорогой, но типа дизайнерский ремонт (т.к. я сам могу в дизайн) и сдавать подороже, чтобы окупаемость все-таки лет 15 была или ниже. Понятно, что всякие другие мутки могут быть прибыльней, но там риски выше и надо больше времени тратить, чтобы не соснуть. Т.е. квартира менее выгодна, но более комфортна, если не хочешь заморачиваться.
Что касается небольших городов - тут все не однозначно.
1. 500к населения кардинально от миллионника не отличается. Самое забавное что в каком нибудь Белгороде арендные ставки в стрит ритейле выше чем в Тольятти или даже в каком нибудь депрессивном милионнике вроде Волгограда.
Факт в том, что если речь заходит о городах в дотационных регионах, то там специфика цен в коммерческом сегменте объясняется в первую очередь отсутствием инвестиционной активности и низким платежеспособным спросом.
2. В мелких городах в районе 200к (или еще мельче) все просто - есть несколько улиц на которых дорогая коммерческая недвижимость - до 100к за квадрат (говорю на примере Сызрани). Но при этом количество обьектов на рынке предлагаемых в продажу в районе нихуя.
Я над ними на втором этаже.
> схему
Позвонил и предложил. Так как дело в ДС, для них это копейки (грубо говоря, пара месяцев аренды всего блока, что они там выстроили).
Там по закону почти нереально всё сделать, т.е. судиться для них был бы большой геморрой (грубо говоря, районный суд для них бы "стоил" ту же сумму, а ведь есть ещё куча вариантов для нападения). Хотя не у всех так всё гладко получается — можешь погуглить в интернете споры по поводу переводов помещений в нежилые, в Москве разбирательств немало.
Алсо имею неплохие встроено-пристроенные площади в доме бизнес класса: замкадск милионник. Могу рассказать о подводных камнях.